11月末的上海远郊区，西北风正肆意地吹拂。位于松江区松卫北路上的同福祥湾老年公寓旁，王奶奶用手护着额头与老伴在公寓楼下散步。2016年，王奶奶与老伴卖掉了市区的房子，用40万左右在同福祥湾购买了一套老年公寓，准备在这里安度晚年。
不远处的养老公寓售楼处，即使是工作日期间前来看房的人也是络绎不绝，销售人员带着一批批客户前往尚未装修完成的样板间看房。
养老公寓，近两年来在上海迎来了一个爆发窗口期。2015年开始，沪上近郊养老公寓项目如雨后春笋般频频冒出，闵行、松江、青浦、崇明等区先后都开始涌现出大型养老公寓项目投入运营。
市场的狂欢背后必然是不断旺盛的养老市场需求所致。事实上，自2000年开始，我国便迅速进入老龄化社会，上海更是全国最早进入老龄化的城市，也是老龄化程度最深的城市。
统计数据显示，2000年，上海60周岁及以上的老年人口占到上海户籍人口的18.3%。2015年，这个数字蹿升至30.2%。预计到2020年，上海市60周岁及以上的户籍老年人口将超过540万，占比超过36%。
而综观整个国内养老产业的现状，在所有的养老服务细分领域实现商业化的道路上走得最快的一直是养老地产，正源于其可观的盈利空间。
然而市场热闹的外在下掩盖着养老公寓目前面临的挑战。外在环境方面，老年公寓的商业模式并不成熟，缺乏金融、土地与配套政策的支持，目前市场上火热的会员制养老模式始终定位在中高端；内在因素方面，养老服务与生俱来的公益性与社会资本的逐利天性之间具有天然的矛盾性。如何平衡与取舍，成为各方资本涌入者所面临的最大难题。
作为中国最早实现商业化的养老产业类别，养老公寓在艰难的探索中前行。
百万元门槛的会员制
在很多提供养老公寓服务的企业看来，养老地产的核心便是照料与服务，这也是社会力量涉足养老产业能够立足的关键。
如今，在经历了一波养老地产投资热潮后，那些能够在市场中坚持下来的，无一不是紧紧抓住了“服务”这个养老公寓市场需求中最核心的社会痛点。
作为养老重镇的上海，十多年前就有养老公寓项目的诞生。兴建于2005年的上海亲和源养老社区便是其中较早的项目，该项目自2008年开始正式对外营业，至今已有近10年的历史。
“亲和源的会员模式是源自国外的俱乐部管理方式，要求以会员为核心。”亲和源集团董事长奚志勇在接受21世纪经济报道记者采访时说，亲和源作为上海养老公寓的行业先行者，常被外界视为首创了会员制的养老公寓商业模式。
浦东康桥镇的亲和源养老社区由12栋老年公寓组成，共设立了836套居室，可供约1600名老人居住。在入住时，老年人可以选择购买A、B两类会员卡入住。其中A卡售价统一，但会根据不同房型收取不同额度的年费；B卡则年费统一，但会根据房型设定不同额度的售价。在亲和源内，提供给老人选择的共有三种户型，大套120平方米、中套72平方米、小套则是58平方米。
亲和源养老公寓的市场定位十分清晰，瞄准的正是中高端养老市场。奚志勇告诉21世纪经济报道记者，亲和源的会员卡从起初的50万元一张卖到了现在168万元每张，除此之外，现在每年每户还需要交近4万元的服务费。
收取如此价格不菲的会员费，亲和源却提倡“零服务”的管理概念。亲和源在运营的过程中，将国外俱乐部的理事会负责制引入到养老社区中，由老人们自己选举出社区的“最高权力机构”——理事会，而亲和源设立的秘书处则是执行机构，社区内的所有服务都是采用外包购买的方式。
“亲和源的产品服务标准是由理事会来定的，所有的服务都由秘书处把关，供应商的服务达不到老人的要求，秘书处就会去更换更好的供应。”奚志勇说，亲和源的理事会管理制度是企业经历10年的经营发展后，摸索出的管理模式。
创建于2015年的上海申养投资管理股份有限公司（以下简称“申养”），是由上海地产集团、上海万科与上海中医药大学联合发起成立的。作为一家刚成立不久的养老服务公司，申养旗下的养老公寓在运营模式与经营理念上基本与亲和源相似。
目前，申养旗下的养老公寓以“申养长者公寓”命名，21世纪经济报道记者了解到，位于嘉定安亭和浦东新区的两大项目也即将投入运营。其中位于嘉定安亭新镇的长者公寓总建筑面积约6900平方米，共设有66套公寓；而位于浦东新区的项目则能够提供83套公寓。
申养长者公寓的相关负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示，长者公寓是专业化的养老公寓，服务是项目最大的特色。长者公寓同样采用会籍制，会员可以在长者公寓内获得相应指定公寓的长期使用权。
采用同样运营模式的还有2016年4月开业的浦江镇星堡浦江镇养老社区，由复星集团和美国峰堡集团共同合资成立，其运营的第一养老公寓项目在宝山区已有3年，入住率超过了90%，星堡浦江镇养老公寓也采用会员制模式运营，会员费亦在百万元以上。
当然，除了目前十分火热的会员制养老公寓外，2016年以来上海的养老地产业也涌现出了其他各种类型的社会力量。例如，2016年7月在松江开业的泰康之家·申园，便是保险系养老公寓的代表，项目引入了国外的CCRC（持续照料退休社区）养老模式，配备了专业康复医院和养老照护设备，能够为独立生活的老人和有不同程度照护需求的老人提供养老服务。
整体来看，无论运营模式构成如何，如今养老公寓动辄百万元的“入门”费用，已经开始成为这一细分养老市场的主流，并不断吸引着社会资本的进入，养老公寓开始呈现出第二波高潮期。
机构养老供需矛盾
距离上海半小时高铁路程的浙江嘉兴市，江南太阳城就坐落在城北的中环路不远处。走进这座当年以主打产权式养老公寓的小区内，只见灰黄墙体，拱形大门，绿植丰茂，河流环绕，不时地会有几辆上海牌照的小汽车在小区内行驶而过。
江南太阳城旁的地产中介告诉21世纪经济报道记者，目前江南太阳城大约有3成左右的住户是来自上海的老年人。“2007年开盘的时候，这里只卖给上海的老年人，不卖给本地人。”中介向21世纪经济报道记者介绍道。
事实上，在养老公寓的范畴内，还存在江南太阳城这类纯产权式老年公寓，但这种具有老年公寓功能的商品住宅仅在上海周边地区出现，这些项目既是上海“异地养老”的特例，也是“产权式养老公寓”的先行者。
上海周边纯产权式老年公寓的兴起，瞄准的正是其不断外溢的养老产业需求，商业逻辑还是上海不断攀升的老年人口比例，以及背后差异化的养老服务市场需求。老龄人口比重快速攀升的同时，社会的养老理念也在快速递进。随着生活水平的提高，老年人平均寿命的延长，一些有条件的老人对于养老服务的需求，从一张养老床位向着一个套房、一种服务、一种生活方式发生转变。
按照上海在“十一五”期间提出的“9073”养老格局：90%的老年人居家养老，7%的老年人社区居家养老服务，3%的老年人机构养老服务。这决定了养老公共服务投放的路径和养老公共资源配置的比重，机构养老床位建设的指标，正是依据这3%的养老需求进行推算的。
快速老龄化的上海，让即使是看起来并不太显眼的"3%"机构养老服务配比，不敢有丝毫的懈怠。
为了能够追赶社会需求，政府出台了养老床位建设的刚性指标，上海老龄事业发展“十三五”规划提出，到2020年全市养老机构床位数要达到16万张左右。同时，鼓励社会资本参与养老床位建设，并先后出台配套的文件与政策。
上海市民政局老龄工作处处长陈跃斌此前在接受媒体采访时表示，上海正着力放开养老服务市场，构筑一个多元化的养老体系，其中政府主要满足基本养老服务，包括把困难人口的“底”兜好，以社会力量为主提供养老服务，并让更多的企业成为市场主角，提供市场化的养老服务。
21世纪经济报道记者统计上海民政局网站上的养老机构公开数据发现，养老公寓共有41家，核定床位数位8641个；而其他福利院、养老院与敬老院等机构620家，核定床位数达到103730个。从数量上来看，养老公寓占比仅为6.6%。
如此一来，上海快速膨胀的养老市场规模和差异化的市场需求，与相对滞后的养老公寓规模形成了一定的供需矛盾。21世纪经济报道记者实地走访了位于松江区的同福祥湾老年公寓，在售楼处发现即使是工作日时间前来看房的人依然络绎不绝。
现场销售人员介绍称，该项目是由商业办公楼改建，提供的老年公寓总价在40万至60万元之间，由于价格“亲民”，养老公寓销售情况一直很好。如今，同福祥湾已经售光了6号与7号楼的全部公寓，正在推售1号与2号的300多套公寓。
依托庞大的上海养老服务市场需求，各种养老公寓开始兴起，上海周边也陆续出现了各种养老公寓的差异化产品进入市场，养老公寓正与养老院、敬老院、福利院等传统养老机构发生着从量变到质变的脱离。
静待政策落地
尽管养老公寓的市场需求与日俱增，但社会对养老公寓的地产特征和商业模式一向争议纷呈，在发展的过程中更是始终面临着政策困局和监管的空白。
上海市老年学会秘书长孙鹏镖在接受21世纪经济报道记者采访时表示，养老公寓在破解养老难题方面也是一个新生事物，某种程度上说符合了一部分老人的需求，但这种形式以后会怎么走，以及未来怎样解决老年人护理难养护难的问题，是否会产生新的问题都有待观察。
养老公寓作为中国最早实现商业化的养老产业类别，始终是在争议中前行。这其中最核心的部分便是涉及费养老公寓中的住房“产权”与“租赁”的权益之争问题。
严格意义上说，以亲和源等养老公寓为代表的会员制养老服务模式都是属于租赁属性，购买养老公寓会员的老人并不具备住房的产权，而是具有使用权，且目前这种使用权可以继承并市场转让。
一种理论上存在的设想是，在租赁属性的情况下，老人交了一大笔会员会之后，万一遭遇企业破产，老人的切身利益该如何维护？
孙鹏镖认为，现在很多养老公寓实行的是会员制，没有住房产权在手，从概率上说，大批量的资本进入养老地产，定然会存在破产风险。
21世纪经济报道记者调查发现，目前上海市场上公开出售的绝大多数养老公寓的产权是40年的“小产权”属性，部分售价很低的养老公寓属于公共产权，而类似于亲和源的养老公寓则并不给予会员住房的产权，而是属于租赁属性。
浙江大学公共政策研究院客座教授夏学民告诉21世纪经济报道记者，现在市场上大量没有70年产权的养老公寓，都是属于租赁性质的，按照相关法律要求就是签的长期物业租赁合同，本质上是属于服务商的一种出租行为。
“通过收取会员费能够保证亲和源快速回笼资金，用于维系日常社区的养老服务。”奚志勇向21世纪经济报道记者解释称，养老公寓的前期投入巨大，后期的日常服务更需要资金来维持。目前亲和源养老公寓的两种会员卡，一种可以继承与转让，另一种可以在15年内办理退卡，“对于老人而言，能够得到真切的养老服务更加实际”。
事实上，类似的争议早在2008年亲和源刚刚运营时便已经出现。但这并不影响亲和源会籍费数度上涨，作为上海最早一批探索商业化社区养老的企业，目前亲和源老年公寓的销路日渐拓展，公寓入住率达到了100%。
2016年1月18日，A股上市公司宜华健康医疗股份有限公司发布公告，拟以4.08亿元现金购买亲和源股份有限公司58.33%的股份。这笔收购的背后，亲和源看中的是宜华的融资渠道。
21世纪经济报道记者采访发现，目前养老公寓的市场发展缺乏金融、土地等配套政策的支持，其中融资已经成为核心瓶颈。由于项目前期需要庞大的土地建设投入和市场培育成本，但目前管理部门对养老公寓的定义尚不明确，依然视为社会福利属性，使得养老公寓无法像正常企业那般获得正常的银行融资渠道。
“养老既然要实现产业化，那么就要配套出台养老产业化的政策，市场经济的产业化核心是一个公平的环境，享受同样的企业待遇。”奚志勇介绍说，中央政府层面加快社会力量参与养老机构建设的政策已经出了很多，但实际政策的落地还需要一个过程。
2016年10月，上海曾发布了《关于本市“十三五”期间基本养老机构市级建设财力补助政策实施方案》，其中明确规定“对于社会资本改造并形成产权的基本养老机构，由市级福利彩票公益金按照每床2万元的标准予以补贴，各区按照不低于1:1配比；对其他非营利性养老机构，由福利彩票公益金按照每床1万元的标准予以补贴，区级按照不低于1∶1配比”。
几年间，上海养老公寓的开发商背景涵盖了保险、地产与养老服务各种资本力量，基本集齐了国内养老公寓的主流类型。各养老公寓之间的项目特色与商业模式存在着差异性，体现出养老公寓目前的商业运营模式仍处在探索阶段，作为全国最早实现商业化的养老产业类别，养老公寓正面临着不断膨胀的市场机遇。
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